פסק-דין בתיק ת"א 19921-03-10

התובענות - רקע כללי

1.         הנכס העומד ביסוד המחלוקת נשוא התובענות שנדונו לפניי במאוחד הינו בית מגורים המצוי ברחוב אליהו סלמן 26 בירושלים, והידוע כגוש 30044, חלקה 274. בנכס היו 3 דירות: תת חלקה 2 בקומה הראשונה; תת חלקה 4 בקומה השנייה; ותת חלקה 6, בקומה העליונה.

2.         במקור, הבעלים של 3 הדירות הללו היו בני משפחה אחת (באופן כללי אתייחס אליהם כאל המוכרים). אליהו בראשי היה הבעלים של תת חלקה 2; בנימין מזרחי ושמחה בן יוסף (המבקשים בה"פ 8472/09) היו הבעלים של תת חלקה 4; ונחום מזרחי ושרה ליטמן היו הבעלים של תת חלקה 6. ביום 5.12.93 מכר בראשי את חלקה 2 למשיבה, ישיבת אוהל יוסף בוז'יעאד (להלן: הישיבה). בשם הישיבה חתם על ההסכם הרב אברהם גבאי.

תת חלקה 4 הייתה דירה בת 3 חדרים. ביום 17.1.94 מכרו בנימין מזרחי ושמחה בן יוסף חדר אחד ממנה לגב' שריפא יצחקיאן, וביום 8.2.94 מכרו את שני החדרים האחרים לישיבה. אין חולק, כי על מנת לאפשר את רישום הזכויות של הקונים של שני חלקי הדירה, היה צורך לתקן את צו הבית המשותף ולחלק את הדירה לשתי תתי חלקות, שכל אחת מהן תיוחד לקונה המתאים.

תת חלקה 6 נמכרה על ידי נחום מזרחי ושרה ליטמן עוד בספטמבר 1993 לבני הזוג נפתלי ומרים קדרון.

3.         ביום 7.9.93, היינו בטרם נמכרו דירות 2 ו-4, נערך הסכם שיתוף במקרקעין (להלן: הסכם השיתוף) בין מי שהיו אותה עת הבעלים של הדירות בנכס, היינו אליהו בראשי, בנימין מזרחי ושמחה בן יוסף ובני הזוג קדרון. על פי ההסכם, בעל דירה 6 רשאי לנהוג "מנהג בעלות מוחלטת" (כלשון ההסכם) בשטח הגג שמעל דירתו, ויראו אותו כאילו הוצמד אליה. עוד הוסכם, כי ככל שיתאפשר בעתיד שינוי צו רישום הבית המשותף, יוצמד שטח הגג בפועל ליחידה 6, ולא יהא צורך בקבלת הסכמה מחודשת של בעלי דירות 2 ו-4. בהקשר זה הוסכם עוד, כי גם זכויות לבנייה נוספת, ככל שיהיו לדירות 2, 4 ו-6, יהיו שייכות כולן לדירה 6 ובעליה יוכל לנצלן כרצונו. כך באשר לגג. אשר לחצר הנכס הוסכם, כי זו תוצמד לדירה 2, בין בדרך של תיקון צו הבית המשותף בין בדרך של העברה בין בעלי הדירות, פרט למעבר מהכניסה עד לחדר המדרגות, שייוותר כרכוש משותף.

הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין; כי בעלי יחידות 2 ו-4 יודיעו את תוכנו למי שיעבירו אליו את זכויותיהם וכי תוכן הסכם השיתוף אף יצוין בהסכם עם הנעברים; וכי כל בעלי הדירות (2, 4, ו-6) יוכלו להעביר את זכויותיהם בכפוף להסכם השיתוף, מבלי שיזקקו לשם כך להסכמת יתר בעלי הדירות.

4.         אין חולק, כי הסכם השיתוף אינו מוזכר בהסכמי המכר שנעשו בין בראשי לבין הישיבה ובין מזרחי - בן יוסף לבין הישיבה.

עוד אין חולק, כי הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין רק ביום 2.11.94, קרי, מספר חודשים לאחר הסכמי המכר שנחתמו עם הישיבה.

5.         ביום 3.11.94 נמכרה דירה 6 על ידי בני הזוג קדרון לאילה פרישמן ונטע מיכאלוביץ. הסכם השיתוף צורף כנספח להסכם המכר (ראו הודעה לצד ד' ששלחו השתיים לבני הזוג קדרון). סביר להניח, כי הערת האזהרה בגין הסכם השיתוף נרשמה לנוכח הסכם מכר זה. השתיים מכרו את הדירה לירון קוטיק ביום 2.7.07. הסכם המכר בין פרישמן-מיכאלוביץ לבין קוטיק מציין את הסכם השיתוף ואת הנובע ממנו.

6.         כפי שנראה להלן, בשל מחלוקת בין המוכרים לבין הישיבה בשאלה האם הייתה הישיבה מודעת, בעת שנערכו הסכמי המכר ביניהם, להסכם השיתוף והסכימה לו - טרם נרשמו זכויותיה של הישיבה בדירות שרכשה (אם כי נרשמו הערות אזהרה), ומנגד טרם הועברה על ידה מלוא התמורה ביחס לאותו חלק מדירה 4 שרכשה, אף כי החזקה בדירות נמסרה לידה סמוך לאחר מועד חתימת הסכם המכר.

7.         בהמרצת הפתיחה מבקשים מוכרי דירה 4 (מזרחי-בן יוסף) כי בית המשפט יורה לישיבה לשלם להם את יתרת התמורה שעל פי ההסכם (לרבות הפיצוי המוסכם וריבית והצמדה כדין), ולשתף פעולה ככל שתידרש למען רישום זכויותיה במקרקעין.

משהוגשה המרצת הפתיחה, הגישה הישיבה תביעה אזרחית (ת"א 19921-03-10) נגד מזרחי-בן יוסף ונגד בראשי ונחום מזרחי, בטענה כי אלה הפרו את הסכמי המכר עימה, מן הטעם שהעברת הזכויות בדירות שרכשה לא הסתיימה עד היום, בניגוד להתחייבותם של המוכרים על פי ההסכמים, ומן הטעם שרשמו הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף על גבי הדירות, ללא הסכמתה, בניסיון להגביל את זכויותיה בהן. בגדרה של תביעה זו מבקשת הישיבה את אכיפת הסכמי המכר ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגין הסכם השיתוף, וכן מבקשת היא כי המוכרים ישלמו לה את הפיצוי המוסכם על פי הסכמי המכר בגין הפרתם, בקיזוז הסכום המוחזק על ידה כחלק מן התמורה אותה היה עליה להעביר למוכרים עם סיום הליך העברת הבעלות על שמה.

8.         מאחר שההכרעה בתובענות הללו עשויה להשפיע על זכותו של קונה דירה 6, הוריתי על צירופו של מר קוטיק, הקונה האחרון, כנתבע, ומר קוטיק מצידו שלח הודעת צד ג' לפרישמן-מיכאלוביץ, מהן רכש את הדירה. פרישמן-מיכאלוביץ, בתורן, שלחו הודעת צד ד' לקדרון. ייאמר כבר כאן, כי צדדים ג' וד' לא הגישו תצהירי עדות ראשית ולא התייצבו למועד שמיעת ההוכחות.

9.         בהמרצת הפתיחה טוענים המוכרים כי עילת אי הרישום של הזכויות בנכס נעוצה בהתנהלות חסרת תום לב של הישיבה, אשר על אף שהחזקה בדירות נמסרה לידיה סמוך לאחר החתימה על ההסכמים אינה מעבירה להם את יתרת התמורה, ואף הערימה קשיים בדרך לתיקון צו רישום הבית המשותף על מנת שאפשר יהיה לפצל את דירה 4 לשני תתי חלקות עד שהיה צורך לנקוט הליכים משפטיים נגדה. ואילו בתובענה האזרחית טוענת הישיבה, כאמור, כי המוכרים הם שהפרו את הסכמי המכר הפרה יסודית.

הנה כי כן, ההכרעה במחלוקת בין הצדדים מותנית בשאלת מודעותה של הישיבה להסכם השיתוף והסכמתה לו.

ההליך הקודם בין המוכרים לבין הישיבה

10.       בטרם נפנה להכרעה, יש לפתוח חלון להליך משפטי קודם שהתנהל בין גב' שריפא יצחקיאן מחד, לבין המוכרים והישיבה מאידך.

11.       כאמור, בתחילת שנת 1994 נמכרה דירה 4 בחלקה לגב' יצחקיאן ובחלקה לישיבה. הישיבה רשמה מיד עם רכישת חלקה בדירה הערת אזהרה לטובתה. אלא שמאחר שאותה עת דירה 4 הייתה רשומה כחלקה אחת, נרשמה הערת האזהרה על כל הדירה.